第八十章 顶楼的渗水

居民楼顶楼渗水问题由来已久，一直是物业管理中的难点。林经理曾多次向业委会反映此类问题，但由于维修责任的界定模糊——究竟是属于业主专有部分，还是建筑共有部分——导致费用分摊难以达成共识。

过去，永乐苑小区多数维修项目依靠公共收益支出，虽缓解了即时矛盾，但也催生了“会叫的孩子多吃奶”的现象：即诉求强烈者更容易获得资金支持，反而损害了整体公平性。

随着房管部门加强对维修资金与公共收益的监管，现明确规定：除小区新增配套项目外，所有维修均应严格按照《专项维修资金管理规约》要求，优先使用专项维修资金，并须经业主大会或业主小组依法表决通过。

这一监控措施提升了资金使用的透明度与公平性，却也带来了新的挑战——如何科学划分“私人部位”、“部分共用区域”与“完全公共区域”的边界？一旦标准模糊，协商成本将大幅上升，决策效率下降。

因此，在制度规范化的同时，亟需制定更具操作性的维修认定细则，并推动业主形成理性协商的文化，才能真正实现“既公平，又高效”的社区治理目标。

这天，我接到一位业主的电话。

对方问：“您是业委会的孙主任吗？我想向您反映一个问题。”

我回答：“什么事？”

“我是某楼某单元180X室的业主，住在顶层。最近几个月，客厅天花板持续渗水，我多次向物业报修，始终未能得到处理。最初只是局部小范围渗漏，看起来很影响美观，尤其位于客厅显眼位置。我自己尝试过修补，但不仅无效，渗水范围还有扩大的趋势。”

他接着说：“我咨询过物业，他们表示这个问题比较复杂，主要在于渗水源可能来自屋顶公共区域，涉及专有部分与共有部分的责任界定，以及维修资金的分摊问题。因此一直拖延至今。现在出于无奈，我才联系您，希望业委会能协助推动解决。”

我尽可能对他进行解释：“这个问题确实有些特殊，不仅涉及维修部分的界定和维修费用的分摊，而且现在房管部门的监管越来越严格——居民楼所有的维修项目（除了小区新增项目），都必须使用维修基金，并经过居民楼征询表决。因此，我们不仅要咨询房管部门，还要事先与居委会和居民楼组长沟通。你的这件事，业委会会尽快处理。”

随后，我致电林经理进一步了解情况。据他介绍，以往类似问题多由物业公司出面协调，通过协商方式敦促原外墙维修施工单位履行无偿维修义务。然而此次因距项目竣工已过两年，超出合同约定的保修期限，物业只能另外请人维修。

这一背景我确有印象：2022年小区进行高层外墙整体维修时，尚属上一届业委会任期内，工程持续数月，涉及高空作业与吊篮的搭建。当时并未预料到，这次屋顶渗水的问题竟与此事存在关联。

上次我听对面小区的董主任提到，永福苑也遇到过类似的情况。

直到林经理说明具体情况我才恍然大悟——此次主张维修，并非直接针对原始工程质量缺陷，而是基于第三方在实施外墙维修期间的操作行为所引发的新损害：他们在楼顶露台安装吊篮设备时，使用了被称为“工具式脚手架”的悬挂系统，需在屋面设置配重块固定。由于配重分布不均、局部荷载过大，极有可能对防水层及结构薄弱区域造成结构性损伤，进而诱发或加剧屋顶渗漏。

林经理正是以此项“施工过程中产生的次生损害”为法律依据，尝试追究相关单位的责任。此举既规避了保修期届满的限制，又抓住了侵权责任认定的关键点，展现了较高的问题应对智慧。

综上可见，尽管客观条件受限，物业方面并未推诿塞责，反而主动挖掘合法救济路径，积极寻求解决方案。由此观之，在现有框架下，其在协调第三方、维护业主权益方面的努力，确实已尽到了应尽职责。

2025年11月15日12:18，我把自己查询的有关内容发给林海。

居民楼顶楼漏水维修需要整栋楼征询吗？

深度思考（DeepSeek-R1-联网满血版 671B）

从 32,062 个网页中，精选出30篇相关资料

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居民楼顶楼漏水维修是否需要整栋楼征询，取决于漏水的具体原因和维修范围。以下是几种常见情况及处理方式：

公共部分漏水：如果漏水源于楼顶等公共区域，通常属于全体业主共同所有，维修费用应由全体业主分摊。根据《物业管理条例》，这种情况下需要征得整栋楼业主的同意。

私人部分漏水：如果漏水仅限于顶层住户的私人区域，且由顶层住户自身原因（如装修不当）引起，维修责任应由该住户承担，无需征询其他业主。

紧急情况：如果漏水严重，可能影响整栋楼的安全或使用，物业公司可先进行紧急维修，再向业主说明情况，费用根据实际责任分摊。

维修基金：若使用维修基金，通常需征得一定比例的业主同意，具体比例依据当地规定。

总之，是否征询整栋楼取决于漏水原因和维修范围。建议先联系物业公司或业委会，明确责任后再决定是否需要征询。

林海：这是谁发给你的？

这些信息虽然是我在网上搜寻的，但林经理的质疑是对的，因为资料中对维修部位的界定很模糊，缺乏实际操作性，不能作为决策依据，因此最直接有效的方法就是直接咨询房办。

11月15日中午12:29，我用微信咨询房办的专管员。

晓明:茹老师，请问居民楼楼顶渗水维修需要整栋楼征询吗？

中午12:35

小冉:孙主任，这要整个楼征询的哦，费用也是有整个楼分摊的。

晓明：谢谢。

随后我把自己与茹老师交流的截屏发给林海。

晓明：林经理，我刚才问过房办专管员了，居民楼楼顶维修是要经过整个居民楼征询和分摊的。

林海：这就是说，整栋12号楼都需要征询，对吗？

晓明：对。

2025年11月27日10:53，我把物业起草的有关公示和表决票用微信发给楚飞（文档省略）。

晓明：楚书记，12号楼18层居民家楼顶渗水。因为这件事情很敏感，我和物业都咨询过房办了，维修费用要经过整个居民楼征询表决的。

晓明：如果征询材料没有问题的话，今天下午或明天早上进行公示。

楚飞：孙主任，11和12号楼是连体的，应该要二个门牌的居民楼一起征询的。

楚书记提出的这个问题，虽然让我很意外，因为这二个居民楼虽然是连体的，但楼顶是有明确区分的，中间还有小围墙间隔的。这跟直接关系到两个居民楼供水的增压泵维修情况不一样，应该是有明确区分的，不过楚飞说得也有道理，甚至极为专业，不能排除这种可能。因此出于慎重起见，我还是应该再咨询一下房办。

2025年12月27日上午11:16，我用微信再联系房办。

晓明：茹老师，现在我们有一居民楼楼顶漏水，上次物业征询房办的时候，说如果维修的话，要整栋居民楼进行征询，现在还有一个问题，因为这栋楼是连体的，虽然楼顶是有间隔的，是两个门牌号一起征询，还是顶层漏水的单栋楼征询就可以了。

小冉：你说是整个连栋的居民楼吗?

晓明：这次我们小区要维修的12号居民楼，是和11号和12号楼连体的。

12月27日下午1:20，我收到茹老师的回复。

小冉：对的 ，是要整个连栋楼一起做征询的。

晓明：谢谢指导。

小冉：孙主任客气了。

2025年11月27日15:48，我把林经理发给我的有关公示、表决票等，转发给楚飞，过了一个小时，楚书记又把修改后的公告公示和表决票发给我。

上海市XX区XX城永乐苑业主委员会（第3届）关于11--12号楼楼顶防水层破损维修的公示

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本小区《业主大会议事规则》、《管理规约》的约定，11--12号楼将采用书面征询意见的方式，表决以下方案，现将相关方案公示如下：

表决11--12号楼楼顶防水层破损的维修方案

1.铲除老化防水层2.开挖屋顶3.做防水4、恢复屋顶原样。

情况说明：楼顶防水层破损维修涉及民生问题，为了居民能正常生活，本次楼顶防水层维修采取先征询后维修的措施，敬请广大居民谅解。

特此公示：

本次公示期为7天，截止日期为2025年12月4日16：00止，业主委员会于11月28日开始接待业主听取意见，业主也可以书面的方式将相关意见和建议反馈至业委会。

上海市XX区XX城永乐苑业主委员会（第3届）

2025年11月28日

抄送：XX区XX镇房屋管理所、XX城第X居民委员会

上海市XX区XX城永乐苑业主委员会（第3届）关于11--12号楼楼顶防水层破损维修的表决票

编号255-11- (业委会盖章)：

11号 室 业主（签名）： 日期:2025 年12月 日（专有部分建筑面积： 平方米）

表决11--12号楼楼顶防水层破损维修方案

对于上述方案，您的意见为：

□同意 □不同意 □ 弃权

注：本次11--12号楼楼顶防水层破损维修业主小组的表决规则

一、表决票采用以下方式进行表决

1、专人送达，回收意见。2025年12月5日至2025年12月11日业主委员会组织有关人员逐户回收业主意见。

2、业主大会将于2025年12月12日9 时，在永康城第一居委会二楼会议室进行开箱统计汇总。

二、表决票的认定

在“您的意见”栏里选择其中一项打“√”；以下情形被认定为废票：涂改、多选、用其他符号、业主未签名、用铅笔填写。

请广大业主珍惜自己的权利，积极参与投票表决。

上海市XX区XX城永乐苑业主委员会（第3届）

2025年12月5日

因为12楼的表决票除了开头的编号不同外，其余的内容和11楼的一样，我就省略了。

随后的一切都按照程序走，当时我还有些担心这次征询可能会通不过，因为这毕竟是第一次对居民楼楼顶渗水维修进行投票，最终的表决结果却出人意外，同意票131票，占96.4%。说明广大业主居民还是通情达理的，当然这离不开居委会和楼组长做了大量的劝说和解释工作。

以下就是2025年12月16日上午，我在小区大门口橱窗里公示的的表决结果。

上海市闵行区永康城兴利苑关于征询11-12号楼楼顶防水层破裂维修的表决结果公告

上海市闵行区永康城兴利苑于2025年12月12日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对小区11-12号楼楼顶防水层破裂维修进行了表决。本楼栋全体业主所持投票权共136票，总计发放134张表决票，在截止日期前回收48张表决票，占35.29%，专有部分建筑面积4203,63平方米，占建筑物总面积38,73%，符合业主大会会议召开条件。按照《业主大会议事规则》的约定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的,视为同意已表决的多数票意见。现将表决结果公告如下:

同意票131票，占96.4%，专有部分建筑面积10656.01平方米，占建筑物总面积92.30%;不同意票0票，占0%，专有部分建筑面积0平方米，占建筑物面积0%，弃权0票，占0%，专有部分建筑面积0平方米，占建筑物总面积的0%，废票 3票，占2.2%，专有部分建筑面积197.56平方米，占建筑物总面积的1.83%，未送达票2票，占1.4%，专有部分建筑面积637.44平方米，占5.87%。

特此公告

上海市XX区XX城永乐苑业主大会

2025年12月22日下午1:32，我收到林经理发来的微信。

林海语音：哎，老孙，我之前发给侬17号楼1803门口走道渗水的报价单，你看过没有?那能没有回音啦?

晓明：什么时候发给我的报价单?

林海语音：你平常大概不看手机，与电脑同步的信息也不看，对吗？

晓明:我刚才回头查看了，没有找到报价单？

林海语音：我转给你的截图是上周六晚上7:01发的。因我们对话较少，你向上滑动聊天记录就能看到。

我接着仔细查看与林经理的微信聊天记录，随后确实看到一个有关17号楼的报价单，不过文档打不开。

XX路XXX弄XX城永乐苑17号楼通道屋顶渗漏...

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我不确定这是林经理自己删除了文件，还是因为我日常的电脑维护操作导致的。我每天开机后都会运行清理和一键修复，有时还会进行深度清理，可能是在清理微信图片、缓存和日志时无意间把那个文件删除了。

2025年12月22日下午1:45，我回复了林海的微信。

晓明：林经理，上次12号楼修了两个地方才4700元，这次是不是有些太贵了？

林海语音：这趟是要开顶啊，上趟只不过是做防水处理。

林海语音：邹老板送报价单过来的时候就跟我说了，这次要开顶的，所以价钱贵。

晓明：先做征询方案吧。

第二天，我到物业，看了林经理做的方案，然后让他把文档发给我，我再转发给楚飞（文件省略）。

关于17号楼楼顶渗水维修公示.docx

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关于17号楼楼顶渗水维修的表决票.docx

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晓明：楚书记，这是17号楼楼顶维修的公示和表决票，如果没有问题的话，我们就走程序了。

楚飞：我先看看。

2025年12月22日下午4:49

楚飞：文档有问题。

楚飞：业委会听取意见的时间不对，应该是2025年12月29日，公示和表决票，其他地方也有问题。

楚飞语音：孙主任，你这样好吧，因为这次有好几处要修改，我打字截图，怕说不清楚。你明天上午到我这里来一下，我当面跟你说哪些地方要改的。

第二天上午，我去楚飞办公室，他说的第一句话就是：“孙主任，这个材料是谁做的？”

“物业林经理。”

“那你看过吗？”

“大约看了看。”

“不是以前都有修改好的模版吗？这么还是犯这样的低级错误，落款的第3届和抬头的第三届不一致；2025年，只有25年；还有这儿也不对，因为这次不是紧急维修，应该是‘先征询后维修’，怎么写成‘先维修后征询’了。”

“是吗，这真的不应该！”而且我当时确实看过的，甚至还从头阅读了一遍。怎么现在还会发现这么多问题，所以连楚书记都觉得奇怪，因为我做工作一直是很认真负责的。

这将近三年的业委会工作下来，我确实厌倦了，而且任期将近结束，自己又不准备参选下一届业委会了，有些懈怠了。

也许我心里感觉的比我实际的还要疲惫。

难怪有人说和尚念经有嘴无心，这不由使我想起这句俗话来。我什么时候也变得像那有嘴无心的和尚一样，嘴上不停地‘南无阿弥陀佛’，心里却不知道在念什么，再说我有更重要的事情要做，现在正集中精力进行《业委会主任》的小说创作，何况最后还有楚书记严格把关。我总得让领导有修改的机会，以此显示他的才能与火眼金睛，自己也落得轻松些。

随后我跟楚书记介绍17楼的情况，从他的谈话中，我猜想楚飞之前就知道这件事，可能业主或林经理跟居委会反映过了，所以把自己了解的情况告诉他。

我接着解释：“我记得这个17号楼以前维修过，楚书记你看这照片上面的墙面都是干的，因为现在又是冬季，具体的渗水情况现在很难判断。”

我发现楚飞对我的话似乎很感兴趣，便顺势向他建议：“楚书记，要不我们一起去物业问问。”

到了物业，见林经理介绍的情况和我差不多，只是我拍的照片里，天花板比物业之前拍的更光滑。

林海接着说：“这是我叫小杨用铲刀把过道顶上起翘的涂料都铲除干净了，现在业主好像没有什么意见了。”

“是吗？”于是我接着对楚书记说：“最好能一起到现场去看看。”

然后三人去了17号楼，乘电梯到18楼，看到东侧1801、1802过道里，楼顶的天花板和窗框上没有任何潮湿的痕迹，只是墙面稍微有些不平整，整个楼道也很干净。

我指着窗框上说：“这些起翘的涂料应该都是以前的渗水造成的，而且雨水应该主要是从窗框上渗透下来了。现在看不出有新近渗漏的痕迹。”

林经理对此可能也有些意外，便接着解释：“之前渗水的地方，经过第三方‘打针注浆’的密封修补，已经好多了。”

屋顶漏水最常见的三种修补方法是：涂层修补、密封修补和更换破损部分，此外根据漏水严重程度还可采用防水卷材或结构性修复。屋面漏水打针的专业名称为“打针注浆”或“高压注浆堵漏”，部分资料中也称为注浆防水。

打针注浆是屋面漏水的常用高效技术，尤其适合隐蔽裂缝或不破坏原有结构的修复场景。

建筑漏水修复中，针对细微裂缝或隐蔽渗漏点，常用一种通过钻孔注入防水材料的技术，其核心是精准定位并填充渗漏通道。

楚飞说：“既然来了，还是问问情况吧。”

我们先敲了1801，开门的是个老头。问起屋顶渗水的情况，他说去年是修过的，不过现在小房间里还有一点渗水。

我随后说：“老师傅，能让我们进去看看吗？”

他却让人很意外地摇摇头：“不行，因为小房间里现在有人在睡觉，而且渗水的地方是大衣橱的后面，查看起来很麻烦的。”

“那你什么时候方便，我们叫物业的人再过来看看。”

“好的。”他似乎有些很不情愿地勉强回答，随手赶紧关门，好像我们不是来帮他解决问题，而是在推销产品的。

然后，楚飞又敲隔壁1802的门。

见敲了几下之后，还没有反应，林经理还以为这家没人，可能上班去了，楚书记却肯定地说，有人在家的，似乎对这家的情况很了解。

不一会，随着一声“谁啊，”果然出来一位30多岁，个子高挑，气质不错的女性。

“你好，我来问问你上次反映的走道里渗水的情况。”

对楚书记的询问，女业主说的虽然和隔壁的老头有些不同，但基本上也差不多，而且语气平和，一点也不着急的样子。

像这种情况，一般居民应该是愿望很迫切强烈的，所以我心里觉得很奇怪。

不知是因为实地勘察的结果，没有业主报修和预想的严重，而且现在的情况有些不甚明了，这时楚书记主动与业主商量：

“要不，还是先等一等、看一看情况再说。因为冬季干旱少雨，确实很难判断，毕竟现在的维修项目要经过业主征询，到时候业主可能会有争议。”

“好的，没问题。”

17号楼的顶楼屋顶渗水维修已暂缓。随后多次下雨时，我现场观察均未发现渗水痕迹。即便未来再次渗漏，因该事项已超出我的任期，维修需由下一届业委会组织居民楼业主表决。