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2026年4月14日9:18，我收到林经理发来的有关居民楼楼顶渗水的微信。
林海语音：“老赵，你看17号1802室的楼顶又漏水了，而且不是原来的地方。”
林海语音：“就是上次我们跟楚书记一起上门看过的那户居民家，除了上次的过道，这次卧室也漏水了，居民心里很着急，接连打了好几次电话催促，你看怎么办，要不要安排维修？”
当天晚饭后，我散步回来，顺便去该居民楼核实情况。当我敲门说明来意后，正在吃晚饭的一家三口都很热情。
“你是业委会主任吧，请进。”女主人不仅客气地给我拿拖鞋、主动说明漏水情况，还带我去卧室查看，而且一再表示感谢。
我看到恭敬地站在一旁、个头长得很高大、身穿校服的英俊小伙子，对女业主说：“你儿子都这么大了，一点看不出，你显得很年轻。”
“哪儿啊，”对方一边微笑着，一边不无骄傲地说，“我儿子都上初三了，在师大附中读书。”
“我知道，从校服上就能看出来。”
最近我老是看走眼，可能人上了岁数，对事物的判断就有偏差了，不免有些倚老卖老，觉得除了健康外，年轻人各方面都不如自己。就像在父母的眼里，儿女们永远是孩子。
记得1978年母亲50岁退休的时候，我刚高中毕业、踏上社会，只觉得她老人家年纪已经很大了。如今一晃，我从55岁提早退休至今已经11年了，仍觉精力旺盛，自在独立的精神生活才刚刚开启。
在这家业主家的经历——虽然男主人最后提出“这次最好能把走廊过道顶上剥落的墙面再粉刷一遍”的要求有些强人所难，我随后解释说，这类情况其他楼道也很多，需要整栋楼征询意见。上一届业委会曾发起过居民楼大厅、一楼楼顶及墙面的粉刷征询，结果有两个门牌号的居民楼没通过——不由让我联想起前不久在14号楼现场查看时遇到的尴尬。
那天上午，我在小区散完步，顺便去核实情况——之前物业报备的每一次维修，我都会去现场查看，何况现在要动用维修基金，需要在居民楼内征询意见，更得认真仔细：既要确认维修的实际情况，也要严格把关维修报价。
不过这样也有好处：虽然我麻烦些，但能让更多人参与监督，客观上对物业的报价形成制约。
自从居民楼征询制度推行以来，维修报价确实比过去有所下降，至少没有超过之前的价格。不像以前，总是我单枪匹马与物业和第三方讨价还价，还吃力不讨好。
更重要的是，形成制度后，也有利于下一届业委会开展工作，遇到维修时能有参考依据，做到有章可循。
当时，我敲了很久的门，才听到屋里有人不耐烦地问：“谁啊？”
我回答：“我是业委会的。”
过了一会儿，那个30多岁的男人打开门，从门缝里探出头，一脸不高兴地说：“什么事？”
“我是业委会的，听说你家屋顶漏水，在物业报修了，过来确认一下情况。”
“不是之前已经看过好了吗？”
“物业报备的维修项目，业委会都要核实，尤其这次涉及维修基金，更得仔细，免得到时候业主有异议，征询通不过，对你们也不好。”
“既然你是业委会的，那我要反映个事：上次屋顶漏水，也是你们业委会有人上门查看，那个人个子比你高，还收了我3000元维修费，结果没修多久又漏水了。”
“那次维修大概是什么时候？”
“大约两年前。”
“现在漏水和上次是同一个的地方吗？”
“不是。”
我之前以为屋顶维修都是物业联系第三方、用的是公共收益，没想到还有业主自己出钱的情况。
不过这事确实很复杂，涉及公共部位和私人部位的界定，所以当时我没继续寻问，只说：“你家现在哪儿渗水？我能进去看看吗？”
“物业不是都拍过照片了吗？”
“我知道，但还是要现场核实，这是对业主负责，尤其动用维修基金得严谨，免得有人提出质疑。”接着，我看了看铺在门口地板上的小地毯问：
“你家有拖鞋吗？”
按常理，这时主人要么会拿出拖鞋，或者客气地说：“你不用脱鞋，直接进来吧”。
我自己也是这样，虽然家里难得有人上门，比如煤气公司工作人员来查表，要是他们不愿穿拖鞋，我就让他们直接进屋，事后用海绵拖把拖一下地板就行，省得人家麻烦。
“我没有拖鞋，要不你把手机给我，我来拍照。”
“还是我自己来吧，”我一边弯下腰去脱鞋一边说，“我能穿袜子进来吗？”
“可以，但要脱鞋。”他嘴里还在不停地抱怨：“有什么好拍的，之前不都拍过了吗？”
我再也忍不住了，提高声音说：“哎，你这人怎么这样？连最起码的礼貌都不懂！我把情况都跟你说清楚了，你还没完没了。我这是在为你和全体业主服务，你明白吗？”
“我怎么啦？是你自己要进来的。你还拍不拍？大不了这次我不修了！”
“好啊，你可以不修，没问题，但你得去物业写个声明，说明是自愿放弃维修、后果自负，到时候也别来投诉。”
后来我愤愤不平地把这事告诉林经理，他说这户居民本来就有点“拎不清”，还有洁癖，上次物业上门查看时也是这态度。
林海还向我透露，上次的维修是老张请江老板做的。
随后在开业主委员会例会的时候，我问张大民那户居民家维修后又漏水的事，他说这很正常，都过了两年，早就超过保修期了。
尽管有这段不愉快的小插曲，我还是得顾全大局，维修工作还是按正常程序进行，毕竟业委会的工作不是为了他一个人。
2026年4月15日9:18，林经理给我发来17号楼维修的征询公示和表决票（文档省略）。
林海：“老赵，你看看17号楼维修的公示和表决票，有问题我们再改。”
4月15日10:04，
啸鸣：“我对其中两处内容进行了修改，公示期7天应该从张贴当日算起。”
啸鸣：“表决票的时间计算以此类推。”
考虑到自从居民楼维修必须使用维修基金后，物业的工作量增加了不少，而林经理每次起草的公示和表决票，我和楚书记又经常反复修改，为了避免尴尬、安抚他的情绪，我随后又回复微信微笑表情。
4月15日10:57，
林海：“公示要明天才张贴呀，所以截止日要到22号。你改成21号不对——今天不张贴，明天张贴的话，一个星期后就是22号，怎么会是21号？我们得等所有流程通过后再张贴，哪能匆匆忙忙定21号？”
啸鸣：“明天张贴的话，7天公示期从次日起算，截止日就是22日。”
4月15日11:05，
林海：“对啊。”
4月15日14:27，
林海语音：“老赵，我们永乐苑要不要再添20只灭火器啊？今天消防来检查，发现居委会消防微站的箱子里，十几只灭火器都过期了，楚书记把我狠狠训了一顿。这消防微站的箱子以前在居委会里面，我们一直不知道。去年小区统一换灭火器的时候，他们不是应该已经换过了吗？结果搬下来的十几个全是过期的，都是2014年、2016年生产的，真是急煞人。这些灭火器都得换，要不我们采购20个新的？”
前几天，3号和8号楼地下车库水泵间的消防泵控制柜，因接触器和热继电器损坏需要维修，我让物业联系第三方维修的老金到现场查看。之后，我让他们把需要补充的25只灭火器一同上报，其中5只还是物业排查其他区域后，由林经理提议新增的。不过因为这次灭火器采购量较小，价格比上次批量采购时略高了一点。
4月15日15:56，我收到林经理发来的《永乐苑小区2026年1-3月公共收益收支告示》。
2026年第一季度从公共收益中转至维修基金的金额，大大出乎我的意料。
前几天林经理和我商量此事、征求意见时，我还觉得能维持去年第四季度的水平就很不错了。结果当他把《情况说明》发给我，让我去物业加盖业主大会公章时，我简直不敢相信自己的眼睛——第一季度竟然一次性划转18万元，比去年第四季度的10万元还多。
要知道，公共收益转入维修基金最多的2025年全年也只有32.3万元，更不用说2022年的4万元了。不过经过本届业委会的努力，2023年达到14.1万元、2024年升至27.1万元，公共收益转入维修基金的规模和比例都实现了显著提升。
当然，这一变化主要得益于房办对物业与业委会的监管日益严格。如今，小区每季度从公共收益向维修基金划转的额度及流程，均由房办直接监管，划转标准将根据物业托管的小区公共收益账户的收支结余、资金规模等实际情况确定。
通过这一举措，逐步改变过去小区公共收益账户由物业托管的被动局面，最终取消该类托管账户，防止日后物业未被续聘时，出现拖延账户交接、侵占公共收益等问题。
更令人意外的是，从去年四季度到今年1-3月，尽管有18万元公共收益划转至维修基金，再加上各类维修项目开支、业委会津贴、业主大会经费等多项支出，业主大会公共收益账户仍实现了收支接近平衡——仅出现小幅赤字。
截至2026年3月31日，业主大会公共收益当期结余为-11800元，历年结余450149.98元，当前累计结余438349.98元；同期税后收益为329539.28元。
4月15日16:09，
林海语音：“老赵，我明天早上来不了，要去镇里开会，你明天下午过来吧？看看这些材料，有问题就改，没问题的话等你确认好，我就准备公布了。”
林海：“你要是没意见，我明早把材料弄好直接打印出来，下午去公布，上午公布不了。”
（我回复了微笑表情）
4月16日13:02，
啸鸣：“在办公室吗？”
林海：“我回去吃点东西，两点左右过来可以吗？”
4月16日13:43，
林海：“老赵，我到了啊。”
我刚在物业办公室和林经理一起，把修改好的公示和表决票打印出来，盖好第三届业委会的公章，随后把其中一份送到居委会交给小Z——因为楼组长后续开展征询工作需要居委会配合布置，之后我便回到了家中。
4月16日14:26，我收到林经理发来的监控室照片。
林海：“老赵，你看看监控室那个地方，过来看看。你来了的话，看看那个屏幕，报价单开出来了，你看看同意吗？同意的话我们就去采购了。”
啸鸣：同意。
4月16日14:48，我收到林经理在17号楼居民楼大厅公示栏张贴维修公示和在现场拍摄的维修部位的照片。
林海：“已张贴。”（在居民楼进行公示的照片省略）
4月17日下午14:37，我接到居委会小Z的电话：“爷叔，之前刚维修过的12号顶楼屋顶又渗水了。”
了解基本情况后，我当即致电林经理，他表示这次渗水的位置并非之前维修过的区域，是业主当时没留意到新的漏点。
我提出，这种情况的出现，除了业主当时未察觉外，还可能存在另一种原因：该区域此前并未出现渗漏，是随着后续天气变化才显现的。
我之前一直强调，冬季少雨期不宜进行渗漏维修，最好等雨季尤其是夏季暴雨过后，观察到明确的渗漏点再施工。就像去年17号楼的报修，幸好当时没急于动工，否则现在再出现新问题，又要重新组织业主征询，事情会变得非常棘手。
不过眼下最重要的是解决实际问题。而且通过这几次的现场核查，我还发现另一个情况：就像这几家渗水的地方，大多在墙角，有的还是在连栋楼的结合部位，这样实际鉴定起来就很麻烦。
我这才明白房管办要求整栋楼进行征询是对的，这是考虑全面的安排，既能避免许多不必要的麻烦和居民楼之间无谓的争议，而且这样进行总体分摊也是最公正合理的——不仅参与投票表决的人多，结果也更具代表性。
“那你现在准备怎么办？”
“这事真头疼，还能怎么办？我刚才联系了邹老板，让他维修17号楼屋顶时，顺便把这个渗漏点补修一下。”
“对，现在也只能这样了，重新征询根本不可能，否则居民肯定炸锅议论。”我接着说，“幸好17号楼还没维修，不然出现的问题会更多。以后维修楼顶漏水一定要吸取教训，尽量选在春夏雨季，才能避免这种被动情况的发生。”
先前12号楼的维修也是从去年就报修的，想不到刚维修不久还是出了问题。据我了解的情况，屋顶的渗水维修本来就是高难度的。
幸好这次17号楼的维修，我提前考虑到了可能的隐患。
虽然报价比之前高一些——除了之前的楼道，这次在居民卧室新发现两个渗漏点，总共三个维修区域，原先楼道的渗漏痕迹不明显，但既然物业提出来了，且报价只是略高，为了避免后续再出现问题，我最终还是同意了。
反正维修要经过整栋楼业主征询，有异议大家可以提，总比我一个人承担压力好。
这种“观察观察再维修”的方法也适用于地下车库集水井。
去年物业一再提出集水井抽水泵坏了要维修，可当时是秋天，很少下雨，集水井里没水，很难判断是否真的需要维修，而且我之前从未听说或见过集水井溢水。
于是我叫上张大民一起去现场查看，建议物业先观察，等有情况再说。当时老张也赞同。直到现在，也没听说集水井有问题。
相对雨季适合修屋顶，下水管堵塞大多发生在秋冬季节。
这就像人的血压，秋冬季节容易升高，主要与气温下降、血管收缩、交感神经兴奋性增强、饮食结构改变及运动量减少等因素密切相关——气温每下降1℃，收缩压平均可上升约0.5毫米汞柱，这是血压季节性波动的核心机制。
秋冬季节小区污水管最容易堵塞，主要与气温降低导致油脂凝固、管道内水流减缓、居民生活习惯变化等因素密切相关。寒冷天气下，厨房排出的含油脂废水进入管道后迅速冷却，油脂析出并黏附管壁，逐渐积累形成顽固堵塞。主要原因分析如下：
油脂冷却凝结
秋冬气温低，洗碗、洗锅时的高温油污水进入管道后快速降温，动物油和植物油易凝结成块，黏附在管道内壁，成为堵塞主因。
毛发与杂物更易积聚
冬季洗澡频率高，掉落的头发随水流进入地漏，低温下与油脂结合形成“毛球+油垢”复合堵塞物，难以冲走。
管道内水流速度减慢
外界低温使管道内水温下降，水流黏度增加，流速变慢，导致本不易溶解的纸巾、湿厕纸、厨余残渣等更易沉积。
不当排污行为加剧问题
部分住户将剩饭、面食、蛋壳、棉签、口罩等冲入下水道，这些物质在低温环境下膨胀或难分解，进一步加重堵塞风险。
公共主管道堵塞影响整栋楼
一旦主排污管堵塞，楼上所有住户排水受阻，极易引发返水，造成楼下业主财产损失。根据《民法典》规定，若无法界定具体责任人，楼上住户可能需共同担责。
预防建议
安装过滤网：在水槽、地漏口加装滤网，拦截毛发、食物残渣。
定期热水冲管：每周用开水冲洗一次厨房与卫生间下水管，帮助溶解附着油脂。
避免乱倒杂物：严禁将尿不湿、塑料袋、装修垃圾等排入下水道。
及时清理地漏：每月清理一次地漏中的积存物，防止长期堆积。
发现异常早处理：若排水变慢、有异味或冒泡，应立即采取疏通措施或联系物业。
除了上面几种情况，我最担心的就是物业清洗水箱的时候——每次这个环节，总会出现各种状况：要么电动阀故障、阀门失灵关不紧；要么水位仪、电子探头出问题。可又不能太较真，毕竟这些都涉及民生问题，不能贸然行事，必须谨慎处理。
